Opinioni

PGT VARESINO E SUPERMARKET DEI DIRITTI EDIFICATORI

MICHELA BARZI - 18/01/2013

Ho letto la Relazione del Documento di Piano del Piano di Governo del Territorio di Varese con l’intenzione di capire quali siano gli indirizzi strategici della proposta di piano, che non è ancora stato adottato e la cui tardiva pubblicazione è finalizzata ad adempiere un obbligo di legge. Questa è materia considerata di difficile comprensione per i non tecnici ed in effetti il linguaggio adottato dagli estensori del piano non aiuta a capire il disegno del medesimo. Durante la lettura ho riscontrato una serie di errori, imprecisioni e confusioni sulla cui gravità lascio decidere ai lettori. Ecco di seguito quattro esempi:

1. Gli estensori del PGT di Varese hanno individuato i comuni confinanti (p. 76) come da mappa in alto a sinistra. Guardandola si nota che Bardello, anche considerando il suo piccolo affaccio sul lago, non confina affatto con Varese. Invece manca, in fondo a destra, Vedano Olona, che pure una piccola zona di contatto ce l’ha. Cosa è successo? Provate a digitare Varese su Wikipedia e nella colonna di destra vi appariranno i comuni confinanti: dentro Bardello, fuori Vedano.
2. Ecco quali sono, secondo la relazione del Documento di Piano del PGT di Varese, i comuni con i quali Varese scambia il maggior numero di abitanti (prevalentemente in uscita): “Induno Olona, Malnate, Gavirate, Arcisate Stabio e Gazzada Schianno” (cfr. pp. 78-80). Capisco che nel Varesotto i comuni con il doppio nome siano frequenti, ma confondere la linea ferroviaria in costruzione con il comune della Valceresio mi fa pensare o ad un copia/incolla mal riuscito o a poca dimestichezza con la cartografia.
3. La relazione del Documento di Piano del PGT di Varese a p. 99 ci vuol far credere che, essendo stato stimato fino al 2001 un volume costruito a scopi residenziali di 15.429.600 mc, la dotazione ad abitante di tale volume sia di 422 mc. Uno pensa che abbiano diviso i mc residenziali per gli abitanti del 2001, ma così facendo si ottengono 191 mc/abitante. Per ottenere la cifra da loro dichiarata bisogna dividere il volume per 36.563, molto più vicino al numero delle famiglie che a quello degli abitanti del 2001 che era 80.563. I 422 mc per abitante viene poi utilizzato come parametro per dimensionare la capacità insediativa futura del piano, cioè quanto si dovrà costruire a fronte della nuova domanda di residenza. E allora quello che sembrava un errore diventa qualcos’altro…
4. Ci sono altri aspetti vagamente tragicomici della Relazione del piano, come la suddivisione in “etnie” dei cittadini stranieri residenti in città a seconda del continente di provenienza (p. 75), per cui c’è l’europea, l’africana, l’americana e l’ asiatica. Uno si chiede: un cittadino di origine turca, ammesso che venga dall’Anatolia, è di etnia asiatica come uno che viene dalle Filippine? Ed un afro-americano che viene dalla Repubblica Dominicana di che etnia è? E poi ci sono errori macroscopici, come la superficie territoriale comunale data a 51 kmq quando per l’ISTAT è di 54,9 kmq (avranno tolto la superficie del lago?) e le imprecisioni persino sui nomi degli strumenti urbanistici. E poi ci sono le confusioni tra dotazione di volume residenziale per abitante o per alloggio sulla quale si basa il dimensionamento del piano, a sua volta fondato su proiezioni demografiche imperscrutabili, per cui il numero di nuovi alloggi da reperire oscillerebbero tra i 2092 e i 5483.

Complessivamente l’impressione è di un documento scritto frettolosamente, malgrado il tempo avuto a disposizione per farlo con più accuratezza, infarcito di numerosi estratti dei piani sovraordinati e da qualche amenità tipo l’analisi SWOT, giusto per accrescere il numero delle pagine.

Bisogna arrivare verso la fine del documento affinché la strategia del piano finalmente si chiarisca: “Il Documento di Piano vuole essere uno strumento flessibile che possa adattarsi alle diverse opportunità ritenute strategiche per incrementare la competitività di Varese nello scenario territoriale. Per tale ragione, l’Amministrazione Comunale si riserva la possibilità di incentivare con meccanismi premiali o con la messa a disposizione di aree pubbliche, l’insediamento di attività di alto profilo che rappresentano una potenzialità per la città, attualmente non previste nel Piano, che possano essere individuate durante il periodo di validità del PGT. (…) Il Piano stabilisce criteri e modalità per l’applicazione della perequazione urbanistica nelle aree destinate generalmente alla trasformazione (…),individuando altresì una sorta di matrice di riferimento per la definizione del diritto edificatorio, delle aree di decollo e delle aree di atterraggio dello stesso. Il diritto edificatorio costituisce l’oggetto di riferimento del metodo utilizzato, e può essere definito come una quantità di volumetria (o superficie) edificabile attribuita dall’amministrazione comunale ad un proprietario (immobiliare o fondiario) allo scopo di attivare un processo di trasformazione o conservazione dell’ambiente fisico, oppure allo scopo di indennizzarlo di un procedimento di carattere espropriativo”.

Il piano quindi è solo una griglia dentro la quale si scambiano i diritti edificatori indirizzati alla trasformazione di alcuni ambiti individuati come strategici, ai quali potranno in seguito aggiungersene altri. Immaginate una scacchiera sulla quale muovere delle pedine che, in questo caso, rappresenterebbero i volumi da edificare. Chiaramente non tutte le pedine della scacchiera hanno la stessa importanza e quindi non tutte le allocazioni di volume saranno uguali, con tutte le discrezionalità che ciò comporta.